Abschaffung des Eigenmietwerts mit steuerlichem Nebeneffekt: Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentümergemeinschaften rücken verstärkt in den Fokus strategischer Steuerplanung

Mit der geplanten Abschaffung des Eigenmietwerts gewinnen Einlagen in Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentumsgemeinschaften an Relevanz. Da solche Beiträge unter den geltenden Rahmenbedingungen grundsätzlich als abzugsfähiger Liegenschaftsunterhalt qualifizieren, steigt derzeit der Anreiz, vor Inkrafttreten der Reform nochmals gezielt zusätzliche Einlagen vorzunehmen und vorhandene Optimierungsspielräume auszuschöpfen.

Genau hier setzen die Steuerbehörden jedoch klare Governance-Leitplanken. Pauschale oder sprunghafte Erhöhungen von Erneuerungsfondseinlagen ohne nachvollziehbaren wirtschaftlichen Hintergrund dürften steuerlich kaum Bestand haben. Akzeptanzpotenzial besteht aber insbesondere dort, wo konkrete Sanierungsvorhaben — etwa Dach-, Fassaden-, Fenster- oder Heizungsersatzprojekte — bereits absehbar sind und mit Kostenschätzungen, Offerten oder einem belastbaren Finanzierungsplan untermauert werden können. Die Dienststelle Steuern Luzern hat beispielsweise hierzu faktisch eine Safe-Haven-Praxis publiziert, wonach jährliche Einlagen bis rund 1% des Gebäudeversicherungswerts grundsätzlich als sachgerecht gelten.

Wer den Erneuerungsfonds hingegen primär als steuerliches Optimierungsinstrument ohne operativen Unterbau ausbaut, bewegt sich rasch in eine steuerliche Risikozone. Die Konsequenzen reichen von der Nichtanerkennung des Abzugs über entsprechende Aufrechnungen im Veranlagungsverfahren bis hin zu einer kritischen Würdigung unter dem Gesichtspunkt der Steuerumgehung. Steuerlich problematisch sind Konstellationen, in denen über Jahre konstante Beiträge geleistet wurden und unmittelbar vor dem Systemwechsel plötzlich ein Mehrfaches einbezahlt wird, ohne dass ein dokumentierter Investitionsbedarf ersichtlich ist. Solche Muster dürften im Rahmen künftiger Veranlagungen verstärkt geprüft werden.

Für Eigentümer eröffnet sich damit zwar weiterhin steuerliches Gestaltungspotenzial — allerdings nur innerhalb klarer Parameter. Wer von der bestehenden Abzugsfähigkeit noch profitieren möchte, sollte Investitionsplanung, Beschlussfassung und Dokumentation frühzeitig und strategisch sauber aufsetzen. Entscheidend ist, dass erhöhte Einlagen nachvollziehbar sind und nicht als kurzfristig implementiertes Steuer-Sparmodell erscheinen.

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