Betriebserfordernis bei Umwandlung eines Einzelunternehmens (Immobilienportfolio) in eine Kapitalgesellschaft

Die Übertragung von steuerlichem Geschäftsvermögen auf eine juristische Person ist steuerneutral, soweit kumulativ (i) die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht, (ii) die bisher für die Einkommenssteuer massgeblichen Werte übernommen werden, (iii) das übertragene Geschäftsvermögen einen Betrieb oder Teilbetrieb darstellt und (iv) während den der Umwandlung nachfolgenden fünf Jahren die Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechte an der übernehmenden Gesellschaft nicht veräussert werden. Zur Qualifikation von Liegenschaften als Geschäftsvermögen, bzw. den diesbezüglichen Indizien, verweisen wir auf unseren Artikel vom 31. Oktober 2025 betreffend «Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel».

Ein sogenannter Immobilienbetrieb liegt dann vor, soweit kumulativ (i) ein Marktauftritt erfolgt, (ii) mindestens eine Person für die Verwaltung der Immobilien im Unternehmen beschäftig ist (d.h. eine Vollzeitstelle für rein administrative Arbeiten) und (iii) die Mieterträge mindestens das 20-fache des marktüblichen Personalaufwandes für die Immobilienverwaltung betragen.

In der Praxis ist die Voraussetzung des Marktauftritts selten das kritische Kriterium. Vielmehr wird aber verlangt, dass die im Unternehmen für administrative Arbeiten bzw. für die Verwaltung der Immobilien beschäftigte Person (oder alternativ die an eine Immobilienverwaltungsfirma ausgelagert Tätigkeit) gemäss aktueller/neuer Zürcher Praxis einen Personalaufwand von mindestens CHF 80'000 p.a. (bisher: CHF 100'000 p.a.) generieren muss. In Abhängigkeit davon müssen die jährlichen Mieterträge mindestens CHF 1.6 Mio. betragen (bisher: CHF 2 Mio.). Dabei ist jedoch zu erwähnen, dass dieser Mietertrag nicht aus einem einzigen oder sehr wenigen Mietverträgen stammen darf, da ansonsten der Verwaltungsaufwand quantitativ nicht erfüllt ist.

Gerade im Zusammenhang mit einer anstehenden Nachfolgeplanung wird empfohlen, sich frühzeitig mit den (steuerlichen) Folgen auseinanderzusetzen. Eine vorteilhafte Strukturierung kann zu erheblichen Steuerersparnissen und einer Vermeidung von Sozialversicherungsbeiträgen führen. Es wird unbedingt empfohlen, das Vorliegen eines Immobilienbetriebs (bzw. die Qualifikation von Liegenschaften als steuerliches Geschäftsvermögen) vorgängig mittels Ruling mit den Steuerbehörden zu klären. Zudem kann mit einem Steuerruling auch gegenüber den Grundbuchämtern nachgewiesen werden, dass es sich um eine steuerneutrale Umstrukturierung handelt und somit die tieferen Umstrukturierungstarife zur Anwendung kommen.

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