Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel – Bundesgericht sieht regelmässig die Händlertätigkeit als erfüllt an

Aufgepasst bei der Veräusserung von vermieteten Liegenschaften (bzw. bereits einer Liegenschaft) - es besteht die Gefahr, insbesondere vom Kantonalen Steueramt Zürich, als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert zu werden. Das Bundesgericht stützt diese Beurteilung regelmässig.

Neben den Grundstückgewinnsteuern werden in solchen Fällen zusätzlich noch die Direkten Bundessteuern sowie Sozialversicherungsabgaben erhoben.

Wie Anfang 2025 das Bundesgericht in einem Zürcher Sachverhalt letztinstanzlich festgehalten hat, bewahrt eine Haltedauer von rund 25 Jahren, die praktisch komplette Absenz von wertvermehrenden Investitionen und die ständige Deklaration als Privatvermögen (ohne Umqualifikation der Behörden während der Haltedauer) nicht davor, dass der Verkaufsgewinn der Liegenschaft durch die Steuerbehörde als «gewerbsmässig» und somit als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit qualifiziert wird.

Die Indizien des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels (d.h. für steuerliches Geschäftsvermögen) bestehen gemäss ständiger Rechtsprechung (i) im systematischen bzw. planmässigen Vorgehen (durch aktives, wertvermehrendes Tätigwerden, durch Realisieren eines Projekts oder durch Erwerb eines bereits realisierten Projekts, um es baldmöglichst unter Ausnützung der Marktlage gewinnbringend zu veräussern), (ii) in der Häufigkeit der Transaktionen, (iii) der Nähe des Liegenschaftenhandels zur hauptsächlichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, (iv) im Einsatz spezieller Fachkenntnisse, (v) der kurzen Besitzesdauer, (vi) dem Einsatz erheblichen Fremdkapitals zur Finanzierung der Transaktionen oder (vii) der Wiederanlage der realisierten Gewinne in gleichartige Objekte.

Jedes dieser Indizien kann zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel ausreichen. In der Praxis ist folglich jeweils eine Gesamtbetrachtung bzw. eine Abwägung der erfüllten vs. der nicht erfüllten Merkmale notwendig. Wie einige aktuelle Bundesgerichtsurteile zeigen, gibt es auch bei einer sehr langen Besitzesdauer und fehlendem systematischen / planmässigen vorgehen - was per se gegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel bzw. Gewerbsmässigkeit sprechen würde - keine Garantie, dass die Veräusserung der Liegenschaft als Veräusserung von Privatvermögen qualifiziert wird, wenn gleichzeitig andere Indizien erfüllt sind.

Gerade bei hohen Fremdfinanzierungen (d.h. bereits bei mehr als 2/3 der Liegenschaft), speziellen Fachkenntnissen bzw. beruflicher Nähe zur Immobilienbranche sowie auch der Nutzung der Liegenschaft zur Arbeitsbeschaffung für ein eigenes Unternehmen (z.B. für die Verwaltung), ist besondere Vorsicht geboten. Im Zweifelsfall wird empfohlen, die steuerlichen Folgen vorgängig mittels Ruling mit den Steuerbehörden zu klären, damit im Nachgang keine bösen Überraschungen folgen.

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