Grundstückgewinnsteuer Zürich: Hohe Verkaufspreise allein rechtfertigen keine Kürzung der Mäklerprovision auf 1.5%

Mit Urteil 9C_706/2025 vom 17. Juli 2026 hat das Bundesgericht die Zürcher Praxis in einem für Immobilientransaktionen wichtigen Punkt konkretisiert: Ein hoher Verkaufserlös genügt für sich allein nicht, um die bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbare Mäklerprovision pauschal von 2%auf 1.5% zu reduzieren. Damit setzt das Bundesgericht einer schematischen Kürzungspraxis Grenzen und stärkt die Bedeutung der konkreten Verhältnisse deseinzelnen Grundstückverkaufs.

Im beurteilten Fall veräusserte eine Immobiliengesellschaft drei Mehrfamilienhäuser in der Stadt Zürich zu einem Gesamtpreis von CHF 22.5 Mio. Für die Vermittlung war effektiv eine deutlich höhere Provision vereinbart und bezahlt worden. Die Stadt Zürich anerkannte jedoch lediglich 1.5% des Veräusserungserlöses als abzugsfähige Anlagekosten. Sie begründete dies insbesondere damit, dass bei hohen Verkaufspreisen tiefere prozentuale Provisionen marktüblich seien. Das Verwaltungsgericht Zürich liess demgegenüber 2% zu. Die Differenz von 0.5 Prozentpunkten führte bei einem Verkaufspreis von CHF 22.5 Mio. immerhin zu zusätzlichen abzugsfähigen Anlagekosten von CHF 112’500 und damit zu einer entsprechend tieferen Grundstückgewinnsteuer.

Rechtlicher Ausgangspunkt ist § 221 Abs. 1 lit. c StG ZH, wonach «übliche Mäklerprovisionen» zu den bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbaren Aufwendungen gehören. Nach langjähriger Zürcher Rechtsprechung gelten grundsätzlich 2% des Kaufpreises als Richtwert für eine übliche Provision. Dieser Ansatz stellt allerdings keine starre Ober-oder Untergrenze dar. Bei besonderen Verhältnissen können sowohl höhere als auch tiefere Provisionen gerechtfertigt sein. Eine Abweichung vom Richtwertmuss jedoch sachlich begründet werden und sich auf die konkreten Transaktionsverhältnisse stützen.

Genau daran fehlte es im vorliegenden Fall. Die von der Stadt Zürich vertretene Annahme, wonach bei Verkaufserlösen von mehr als CHF 10 Mio. generell nur noch 1.5% als üblich anzuerkennen seien, konnte nicht mit hinreichend repräsentativen Marktdaten untermauert werden. Besonders relevant war zudem, dass die Grenze von CHF 10 Mio. auf den Gesamtverkauf mehrerer Liegenschaften angewendet wurde, obwohl keine einzelne Liegenschaft diesen Werterreichte. Das Bundesgericht bestätigte deshalb im Ergebnis die vorinstanzliche Beurteilung. Ein hoher Transaktionswert allein rechtfertigt somit noch keine pauschale Reduktion des steuerlich anerkannten Provisionssatzes.

Der Entscheid bedeutet jedoch nicht, dass bei Zürcher Grundstückverkäufen künftig automatisch 2% abzugsfähig sind. Im konkreten Fallbetrug die tatsächlich vereinbarte Provision rund 6.4%, steuerlich anerkannt wurden dennoch lediglich 2%. Die Steuerpflichtigen müssen weiterhin nachweisen können, dass tatsächlich eine Mäklerleistung erbracht wurde und die geltend gemachte Provision den konkreten Verhältnissen entspricht. Gleichzeitig bleibt es den Steuerbehörden grundsätzlich möglich, bei sehr hohen Transaktionswerteneinen tieferen Prozentsatz als marktüblich zu qualifizieren – hierfür brauchtes jedoch eine nachvollziehbare und belastbare Grundlage.

Auch die Tragweite des Urteils ist einzuordnen: Das Bundesgericht hat keinen schweizweit geltenden 2-%-Ansatz geschaffen. Art. 12 Abs. 1 StHG belässt den Kantonen bei der Konkretisierung der abzugsfähigen Aufwendungen einen gewissen Spielraum. Für Zürcher Immobilientransaktionen ist die praktische Botschaft dennoch klar: Eine Kürzung der Mäklerprovision unter 2% sollte nicht allein aufgrund der Höhe des Verkaufspreises akzeptiert werden. Gerade bei grösseren Transaktionen lohnt es sich deshalb, die konkrete Maklerleistung, die Preisfindung und die Marktüblichkeit der vereinbarten Provision sauber zu dokumentieren.

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