Rückerstattung der Liegenschaftssteuer beim Verkauf von Liegenschaften im Kanton Waadt – was gilt es zu berücksichtigen, auch im Hinblick auf die Liquidationssteuerrückstellung von Immobilienfonds oder Anlagestiftungen?

Die Liegenschaftssteuer bei juristischen Personen (impôt complémentaire sur les immeubles, kurz: ICI) im Kanton Waadt weist die Besonderheit auf, dass sie (ganz oder teilweise) zurückerstattet wird, wenn bei der Veräusserung einer Liegenschaft die Handänderungssteuer erhoben wird. Diese Regelung betrifft ausschliesslich die impôt complémentaire sur les immeubles, nicht aber die andere im Kanton Waadt erhobene Liegenschaftssteuer (impôt foncier, kurz: IF).

Voraussetzung für eine Rückerstattung ist gemäss Art. 129 LI VD eine zivilrechtliche Handänderung, bei der eine Handänderungssteuer effektiv abgerechnet wird. Die Rückerstattung ist in der Höhe auf die tatsächlich geschuldete Handänderungssteuer begrenzt und ausserdem auch auf höchstens das 15-fache der jährlichen Liegenschaftssteuer ICI (also maximal der letzten 15 Jahre). Sind die Voraussetzungen erfüllt, erfolgt die Rückerstattung von Amtes wegen, d.h. ohne separaten Antrag des Steuerpflichtigen.

Entscheidend ist in diesem Zusammenhang die Abgrenzung zu Konstellationen, in denen keine Handänderungssteuer erhoben wird. Erfolgt die Übertragung einer Liegenschaft beispielsweise im Rahmen einer Fusion, wird im Kanton Waadt keine Handänderungssteuer erhoben. Trotz zivilrechtlicher Übertragung fehlt es damit an einer der Voraussetzungen für die Rückerstattung der Liegenschaftssteuer ICI. Wird die Liegenschaft in der Folge durch die übernehmende Gesellschaft veräussert, kann eine Rückerstattung der Liegenschaftssteuer auch nur für die Jahre im Besitz der übernehmenden Gesellschaft erfolgen. Für den Zeitraum im Besitz der übertragenden Gesellschaft (d.h. vor der Fusion) ist dies ausgeschlossen. Somit erfolgt die Rückerstattung nur in dem Umfang, als das die Verkaufspartei die Liegenschaftssteuer auch tatsächlich bezahlt hat (beschränkt auf die oben genannten Maximalbeträge).

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Liegenschaftssteuer im Kanton Waadt nur eine temporäre Belastung darstellt, als das innerhalb von 15 Jahren seit Erwerb der Liegenschaft auch tatsächlich eine Handänderungssteuer ausgelöst wird. Andernfalls bleibt sie für die entsprechenden Jahre geschuldet und wird zur definitiven Belastung, ohne Möglichkeit einer Rückerstattung.

Bei der Ermittlung der Liquidationssteuern sowie der latenten Steuern kann dieses potenzielle Steuerguthaben bereits berücksichtigt werden.