Weitere Abzüge bei der Zürcher Grundstückgewinnsteuer als Liegenschaftenhändler – gemäss Zürcher Verwaltungsgericht ist ein laufender Verzicht bei den Gewinnsteuern notwendig

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat mit seinem Urteil vom 6. Mai 2026 eine für die Praxis der Zürcher Grundstückgewinnsteuer bedeutsame Klarstellung vorgenommen. Im Zentrum stand die Frage, ob eine Gesellschaft, welche als Liegenschaftenhändler qualifiziert, Aufwendungen wie z.B. Schuldzinsen, Unterhaltskosten und direkte Steuern zunächst bei der Gewinnsteuer geltend machen und später im Zeitpunkt der Veräusserung durch eine «Wiedereinbringung» als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen kann. Der Gerichtsentscheid ist allerdings noch nicht rechtskräftig.

Nachdem der Liegenschaftenhändlerstatus in einem ersten Rechtsgang bis vor Bundesgericht bestätigt worden war, verblieb im zweiten Rechtsgang einzig noch die Frage der Abzugsfähigkeit der Aufwendungen.

Gemäss § 221 Abs. 2 StG ZH können natürliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, nämlich weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben.

Obwohl eine Doppelberücksichtigung von Aufwendungen (beider Gewinnsteuer und der Grundstückgewinnsteuer) aufgrund des Buchprinzips bei Gesellschaft ausgeschlossen ist (so im Detail: Sereina Mader & Urs Schüpfer, in: EXPERT FOCUS 9/2015), muss gemäss Gericht laufend auf die Aufwendungen verzichtet werden. Es interpretiert den Wortlaut so, dass ausdrücklich mit laufend gleichzusetzen ist (wobei gerade „laufend“ im Gesetzestext nicht zu finden ist). Heisst, wer die Aufwendungen bereits gewinnsteuerwirksam geltend gemacht hat, kann nach Ansicht des Gerichts später nicht mehr auf diesen Abzug «verzichten» und die Aufwendungen «wiedereinbringen».

Damit verwirft das Verwaltungsgericht das von der Steuerpflichtigen vertretene Konzept einer nachträglichen «Wiedereinbringung»(analog, wie es z.B. bei den Grundbuchgebühren beim Ankauf vorgesehen ist, welche nach § 221 Abs. 1 StG ZH abzugsfähig sind – allenfalls jedoch beim Ankauf bereits gewinnsteuerwirksam geltend gemacht wurden).

Für die Praxis heisst das, dass die Entscheidung, ob Schuldzinsen, Steuern und weitere Aufwendungen nach § 221 Abs. 2 StG bei der Gewinnsteuer laufend oder später beider Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden sollen, frühzeitig und dokumentiert getroffen werden müssen. Will man als Liegenschaftenhändler die Aufwendungen später bei der Grundstückgewinnsteuer geltend machen, muss man folglich laufend die Aufwendungen in der Steuerbilanz aufrechnen (da diese handelsrechtlich nicht aktivierungsfähig sind).

Offen bleibt die Frage, wie mit Fällen umzugehen wäre, in denen ein Steuerpflichtiger tatsächlich auf den Gewinnsteuerabzug verzichtet, ihm später aber der Liegenschaftenhändlerstatus abgesprochen wird. Das Gerichterwähnt zwar theoretisch die Möglichkeit eines Revisionsverfahrens, verzichtet jedoch auf eine vertiefte Auseinandersetzung. Für die Praxis verbleibt damit eine Rechtsunsicherheit weiter bestehen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und wurde ansBundesgericht weitergezogen.