Wirtschaftliche Handänderung: Selbst Kaufsrecht, Vorkaufsrecht und langjährige Miete machen noch keinen Eigentümer!

Mit Urteil 9C_68/2026 vom 28. Juli 2026 hat das Bundesgericht die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Handänderung bei Grundstücken weiter konkretisiert. Der Entscheid ist insbesondere für langfristig angelegte Immobilientransaktionen relevant, bei denen ein späterer Erwerber bereits vor der Eigentumsübertragung über ein Kaufs- oder Vorkaufsrecht verfügt, die Liegenschaft nutzt oder sogar auf eigene Rechnung erheblich in diese investiert.

Im konkreten Fall mietete der spätere Erwerber bereits seit 1994 einen Teil der Liegenschaft. Gleichzeitig wurden ihm ein limitiertes Vorkaufsrecht sowie ein später ausübbares, übertragbares und vererbliches Kaufsrecht eingeräumt. Er organisierte und finanzierte zudem umfangreiche Umbauarbeiten, trat gegenüber Behörden, Architekten und Handwerkern weitgehend selbständig auf und machte für die Zeit vor dem Eigentumserwerb wertvermehrende Investitionen von rund CHF 689’000 geltend. Das Kaufsrecht übte er 2001 aus; der Grundbucheintrag erfolgte im Jahr 2003. Im Jahr 2021 verkaufte er die Liegenschaft für CHF 7.05 Mio.

Für die Grundstückgewinnsteuer war damit entscheidend, wann seine steuerlich relevante Besitzesdauer begonnen hatte. Der Steuerpflichtige argumentierte, bereits die Kombination aus Mietvertrag,Vorkaufsrecht, Kaufsrecht und seiner faktischen «Projekthoheit» habe ihm ab1994 eine eigentümerähnliche Stellung verschafft. Eine wirtschaftliche Handänderung zu diesem früheren Zeitpunkt hätte nicht nur die Besitzesdauer verlängert, sondern auch ermöglicht, die bereits vor dem zivilrechtlichen Erwerb vorgenommenen Investitionen bei der späteren Grundstückgewinnsteuer als Aufwendungen geltend zu machen.

Das Bundesgericht erteilte dieser Betrachtung eine klare Absage. Nach Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG ist eine wirtschaftliche Handänderung restriktiv anzunehmen. Erforderlich ist, dass die wesentlichen Teile der mit dem Grundeigentum verbundenen Verfügungsmacht umfassend auf den Erwerber übergehen und letztlich nur noch der Grundbucheintrag als äusseres Merkmal des Eigentums fehlt. Ein Kaufsrecht bildet grundsätzlich lediglich die Grundlage für einen späteren Eigentumserwerb. Auch ein Mietverhältnis – selbst kombiniert mit einem Vorkaufsrecht, weitreichenden tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten und einer erheblichen Investitionstätigkeit – genügt hierfür nicht, solange zentrale Eigentümerbefugnisse beim bisherigen Eigentümer verbleiben. Der spätere Erwerber konnte die Liegenschaft insbesondere weder verkaufen noch verschenken oder umfassend belasten.

Zudem urteilte das Bundesgericht, dass die bereits vor dem zivilrechtlichen Eigentumserwerb vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen bei der späteren Grundstückgewinnsteuer nicht als Aufwendungen berücksichtigt werden können. Das Bundesgericht hielt fest, dass solche Investitionen ausserhalb der massgebenden Besitzesdauer liegen. Daran änderte auch nichts, dass der spätere Käufer die Kosten selbst getragen hatte und offenbar keine entsprechende Entschädigung vom damaligen Eigentümer erhielt. Ebenso wenig führte das Kongruenzprinzip zu einem anderen Ergebnis.

Der Entscheid bestätigt: Die blosse Einräumung eines Kaufsrechts führt noch nicht zu einer wirtschaftlichen Handänderung. Für die Transaktionspraxis geht die Bedeutung jedoch weiter. Wer eine Immobilie erst zu einem späteren Zeitpunkt zivilrechtlich erwerben kann oder will, sollte erhebliche Investitionen vor dem Eigentumsübergang steuerlich mitbedenken.Werden Projektentwicklung, Umbauten oder andere wertvermehrende Arbeiten bereits in einer vorgelagerten Miet- oder Kaufsrechtsphase vorgenommen, besteht das Risiko, dass diese Kosten bei einem späteren Verkauf grundstückgewinnsteuerlich nicht mehr zum Abzug zugelassen werden.

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